При продаже недвижимости собственник вправе назначать свою цену за продаваемый объект. При составлении ДКП указывается конкретная сумма, которую получит продавец от реализации своего имущества. При определении цены на квадратные метры ориентирами служат рыночная и кадастровая стоимости, и они обе влияют на сумму сделки.

Кадастровая стоимость

Эта стоимость устанавливается Росреестром на основании государственной оценки объекта и требуется для расчета суммы налога с продажи недвижимости. Параметры оценки складываются из следующих характеристик объекта:

• общая площадь;
• его назначение;
• используемые стройматериалы;
• год постройки;
• дата ввода в эксплуатацию;
• экономическая ситуация рынка.

В Москве и Санкт-Петербурге оценку проводят раз в два года, в остальных населенных пунктах – через каждые три года.

Рыночная стоимость

Стоимость по рыночному курсу зависит от востребованности объекта у покупателей, рейтинга его местоположения и других характеристик по:

• планировке;
• давности ремонта;
• наличию встроенной техники, мебели;
• состоянию коммуникаций и т.п.

Есть ли разница в стоимости?

Как правило, рыночная и кадастровая стоимости одинаковыми не бывают. Тем не менее и та, и другая используются при расчете налога на доходы с продажи недвижимости. Если сумма от продажи оказалась ниже кадастровой на 70%, налог рассчитывается с суммы по кадастру. Если рыночная цена больше 70% от кадастровой, налог будет уплачен с цены, указанной в ДКП.
К примеру, собственник продает квартиру за 10 миллионов рублей, а кадастровая оценка жилья – 15 миллионов. Налог платится с 10 миллионов 500 тысяч рублей (70% от 15 миллионов).

Государственные органы не занимаются очной оценкой каждого объекта недвижимости, поэтому она, как правило, не совпадает с реальной стоимостью квадратных метров. Оспорить оценку можно, обратившись в комиссию при Росреестре, МФЦ или суд общей юрисдикции.

Как оценить?

Рассчитать обоснованную и адекватную цену для рыночной оценки недвижимости можно, сравнив цены похожих по параметрам объектов, выставленных на продажу. Также учитываются затраты собственника при оформлении в собственность, ремонте недвижимости и т.д. Если объект приобретался с целью инвестиций, учитывают вложения и предполагаемый доход. Независимые оценщики учитывают все нюансы для определения точной стоимости объекта.